Im Immobilienmarkt gibt es ein Thema, über das kaum jemand offen spricht – obwohl es einen massiven Einfluss auf den Kaufpreis hat:
Diese Vertriebe arbeiten provisionsbasiert.
Und zwar nicht mit kleinen Beträgen.
In der Praxis liegen die Provisionen meist bei:
– 10 %
– 12 %
– teilweise sogar 15 % vom Kaufpreis
Das ist kein Geheimnis.
Aber kaum jemand rechnet ehrlich durch, was das für dich als Käufer bedeutet.
10 % Provision sind kein Detail – sondern ein massiver Kostenblock
Lass uns das einmal nüchtern betrachten.
Wenn eine Wohnung 300.000 Euro kostet und 10 % externe Vertriebsprovision enthalten sind, dann zahlst du:
30.000 Euro
nicht für Lage
nicht für Qualität
nicht für Sanierung
nicht für Substanz
sondern ausschließlich dafür, dass jemand die Wohnung verkauft hat.
Diese 30.000 Euro:
– werden mitfinanziert
– verzinsen sich über Jahrzehnte
– verschlechtern deine Rendite
– blockieren Bonität
In vielen Fällen entsprechen diese Kosten mehreren Jahren Tilgung.
Und genau das ist der Kern des Problems.
Warum Bauträger diese Kosten weitergeben müssen
Ein Bauträger hat immer zwei feste Blöcke:
- seine eigene Marge
- die Vertriebskosten
Die eigene Marge ist notwendig.
Ohne sie gibt es keine Projekte, keine Qualität, keine Stabilität.
Aber wenn zusätzlich ein externer Vertrieb dazwischen hängt, passiert Folgendes:
Der Bauträger muss:
– seine Marge halten
– den Vertrieb bezahlen
– das Projekt trotzdem finanzierbar machen
Die einzige Stellschraube dafür ist der Kaufpreis.
Das Ergebnis:
Die Immobilie wird teurer, als sie es ohne externen Vertrieb wäre.
Nicht, weil sie besser ist.
Sondern weil zu viele mitverdienen.
Warum das langfristig dein Portfolio zerstören kann
Einzelne Immobilien können auch mit hohem Kaufpreis „funktionieren“.
Zumindest auf dem Papier.
Das Problem entsteht beim zweiten, dritten oder vierten Kauf.
Denn:
Bonität ist kein Spielgeld.
Jede zu teuer eingekaufte Immobilie:
– senkt deine Beleihungsfähigkeit
– erhöht deine Restschuld
– reduziert deine Handlungsspielräume
Viele Anbieter reden von Portfolioaufbau.
In Wahrheit crashen sie die Bonität ihrer Kunden nach ein oder zwei Wohnungen.
Danach heißt es:
„Der Markt ist schwierig.“
„Die Banken spielen nicht mit.“
„Du brauchst mehr Eigenkapital.“
Die Wahrheit ist oft eine andere:
Die Immobilien waren schlicht zu teuer.
„Am Ende entscheidet nicht, wie gut eine Immobilie verkauft wird, sondern wie fair sie kalkuliert ist. Alles andere rächt sich später.“
Danny Müller
Warum wir bewusst ohne externen Vertrieb arbeiten
Wir verkaufen ausschließlich unsere eigenen Projekte.
Ohne externe Vertriebe.
Ohne Strukturorganisationen.
Ohne Verkaufsdruck von außen.
Das hat mehrere Gründe:
– Wir sparen die externen Provisionen
– Wir behalten die Kontrolle über den Preis
– Wir können Immobilien so kalkulieren, dass sie weiter kaufbar bleiben
Unser Ziel ist nicht, einmal zu verkaufen.
Unser Ziel ist, dass du wiederkommen kannst.
Und genau dafür muss eine Immobilie so bepreist sein,
dass sie nicht nur heute, sondern auch morgen Sinn ergibt.
Transparenz statt Vertriebsstories
Ein weiterer Punkt, der uns wichtig ist:
Transparenz.
Wenn du bei uns wissen willst:
– ob ein Vertrieb beteiligt ist
– wie hoch Provisionen sind
– welche Marge wir kalkulieren
– zu welchem Preis wir einkaufen
dann bekommst du diese Antworten.
Nicht, weil wir müssen.
Sondern weil wir glauben, dass Vertrauen genau hier entsteht.
Viele Investoren sind überrascht, wie offen wir über Zahlen sprechen.
Manche sind sogar überfordert davon.
Aber genau diese Offenheit trennt für uns Verkauf von Partnerschaft.
Warum günstig nicht billig heißt
Wichtig ist eines klarzustellen:
Günstiger bedeutet nicht schlechter.
Im Gegenteil:
Oft sind Immobilien mit externem Vertrieb teurer,
ohne qualitativ besser zu sein.
Der Unterschied liegt nicht in der Substanz,
sondern in der Struktur dahinter.
Wir investieren:
– in gute Lagen
– in saubere Sanierung
– in energetische Qualität
– in langfristige Verwaltung
Nicht in aufgeblähte Vertriebsapparate.
Fazit
Externer Vertrieb ist einer der größten, unsichtbaren Preistreiber im Immobilienmarkt.
Nicht, weil Menschen dort schlecht arbeiten.
Sondern weil ihr Geschäftsmodell zwangsläufig Kosten erzeugt,
die am Ende immer beim Käufer landen.
Wenn du langfristig investieren willst,
wenn du skalieren willst,
wenn du dir echte Freiheit durch Immobilien aufbauen möchtest,
dann ist nicht nur die Immobilie entscheidend,
sondern auch der Weg, wie sie verkauft wird.
Und genau deshalb haben wir uns bewusst dagegen entschieden,
über externe Vertriebe zu verkaufen.
