Genau deshalb greifen viele Investoren instinktiv zum Neubau – und merken erst Jahre später, dass sie eine der teuersten Entscheidungen ihres Lebens getroffen haben.
Nicht, weil Neubau grundsätzlich schlecht ist.
Sondern weil er für die allermeisten Privatinvestoren wirtschaftlich keinen Sinn ergibt.
Warum Neubau so beliebt ist
Neubau verkauft sich leicht.
Und das hat klare Gründe:
– keine Sanierung
– keine alten Leitungen
– keine „Überraschungen“
– hohe Energieklasse
– wenig Erklärungsbedarf
Gerade für Einsteiger fühlt sich Neubau sicher an.
Sauber. Übersichtlich. Planbar.
Das Problem: Sicherheit im Gefühl bedeutet nicht automatisch Sicherheit in den Zahlen.
Die nackte Realität: Neubau ist extrem teuer
Schauen wir uns die Fakten an.
In vielen Regionen liegen Neubaukosten heute bei:
5.000–6.000 Euro pro Quadratmeter – teilweise deutlich darüber.
Bestand hingegen:
2.000–3.000 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Zustand.
Das ist kein kleiner Unterschied.
Das ist ein struktureller Nachteil, der sich über Jahrzehnte auswirkt.
Denn jeder Euro, den du zu viel zahlst:
– muss finanziert werden
– verzinst sich
– reduziert deine Rendite
– blockiert deine Bonität
Warum Neubau sich oft nur „schön rechnet“
Neubau wird häufig mit Steuervorteilen argumentiert.
Und ja: Diese Vorteile existieren.
Aber sie ändern nichts am Kernproblem:
Der Einstiegspreis ist extrem hoch.
Was oft passiert:
– hohe Kaufpreise
– geringe Anfangsrenditen
– Abhängigkeit von Steuerersparnis
– wenig Spielraum für weiteres Wachstum
Das funktioniert vielleicht für ein Objekt.
Aber fast nie für ein skalierbares Portfolio.
„Neubau fühlt sich sicher an. Bestand ist es – wenn man weiß, was man tut.“
Danny Müller
Das große Risiko für Bauträger – und für Käufer
Ein weiterer Punkt, über den selten gesprochen wird:
Neubau dauert.
Zwischen Ankauf, Planung, Genehmigung, Bau und Verkauf liegen oft mehrere Jahre.
In dieser Zeit kann sich viel ändern:
– Zinsen
– Förderbedingungen
– politische Vorgaben
– Baukosten
– Marktstimmung
Für Bauträger bedeutet das hohes Risiko.
Und Risiko wird immer eingepreist.
Das Ergebnis:
Der Käufer zahlt nicht nur für die Immobilie –
sondern auch für das Risiko des Bauträgers.
Warum Banken Neubau kritischer sehen, als viele glauben
Ein weitverbreiteter Irrtum:
„Neubau finanziert die Bank immer gern.“
In der Praxis ist es differenzierter.
Banken:
– bewerten konservativ
– kalkulieren nachhaltig
– trennen zwischen Miete und Kaufpreis
Hohe Neubaupreise bedeuten oft:
– geringere Beleihung
– mehr Eigenkapital
– weniger Spielraum für Anschlusskäufe
Genau hier scheitert Portfolioaufbau häufig.
Bestand ist nicht alt – Bestand ist steuerbar
Viele haben Angst vor Bestand, weil sie an:
– alte Häuser
– Sanierungsstau
– Ärger mit Mietern
denken.
Das Problem ist nicht der Bestand.
Das Problem ist schlechter Bestand.
Guter Bestand bedeutet:
– solide Bausubstanz
– gute Lage
– klare Sanierungsstrategie
– planbare Kosten
Und vor allem:
Bestand lässt sich entwickeln.
Warum wir fast immer auf Bestand setzen
Wir arbeiten überwiegend mit Bestand, weil er:
– deutlich günstiger im Einstieg ist
– von Banken besser bewertet wird
– weniger Eigenkapital bindet
– steuerlich optimierbar ist
– langfristig ruhiger läuft
Unsere Projekte sind so aufgesetzt,
dass nach der Sanierung für 10 bis 20 Jahre Ruhe ist.
Keine Pinselrenovierung.
Keine Schönrechnerei.
Keine kurzfristigen Lösungen.
Energetik im Bestand: sinnvoll statt ideologisch
Energetische Sanierung ist wichtig.
Aber sie muss wirtschaftlich Sinn ergeben.
Im Bestand kannst du gezielt:
– investieren
– Förderungen nutzen
– Mieten moderat anpassen
– Energieklassen deutlich verbessern
Im Neubau zahlst du diese Standards von Anfang an –
ob sie sich rechnen oder nicht.
Wann Neubau trotzdem Sinn machen kann
Es wäre unseriös zu sagen, Neubau sei immer falsch.
Neubau kann Sinn machen:
– bei sehr hohen Einkommen
– bei viel Eigenkapital
– bei Fokus auf Steuern statt Rendite
– als Beimischung, nicht als Basis
Aber genau das betrifft nicht die Mehrheit der Investoren.
Fazit
Neubau ist kein Fehler.
Aber er ist für die meisten Menschen nicht die klügste Entscheidung.
Wenn du:
– langfristig investieren willst
– skalieren möchtest
– Bonität erhalten willst
– echte Freiheit durch Immobilien suchst
dann führt an gutem, entwickelbarem Bestand kaum ein Weg vorbei.
Nicht laut.
Nicht glamourös.
Aber wirtschaftlich sinnvoll.
